В мае 2018 года мэрия британской столицы обнародовала «Лондонскую стратегию жилищного строительства». Среди приоритетных направлений этой концепции строительство действительно доступного высококачественного жилья, более мягкие условия для арендаторов, борьба с бездомностью. Что значит «доступного»? Предлагается довольно четкий критерий: расходы на жилище в среднем ценовом сегменте не должны в перерасчете превышать 40% от общесемейного месячного дохода. Выяснилось, что, руководствуясь этим критерием, только 13% лондонских новостроек можно признать доступными.

Эксперты утверждают: чтобы избежать острого жилищного кризиса, властям Лондона необходимо за 20 лет построить 1,6 млн. квартир. За год до опубликования стратегии, в 2017 году, градоначальник Лондона Садик Хан (Sadiq Khan) объявил о своем намерении выделить мэрии 250 млн. фунтов стерлингов для покупки и подготовки земли для возведения доступных многоквартирных домов. Тогда же Хан сообщил, что деньги, полученные от продажи земли девелоперам, будут вновь инвестированы в земли под строительство.

Как оптимизируют расходы девелоперы?

 

Существует целый ряд законных и вполне приемлемых способов сэкономить на строительстве, не теряя качество. Сегодня мы говорим о модульном строительстве, поэтому вот несколько цифр и показателей, раскрывающих его экономику. Производство частного модульного дома и сборка его на месте экономит до 30% времени по сравнению с традиционной схемой строительства. Если встроить в модули элементы водоснабжения, электропроводку и изоляцию, этот показатель увеличивается до 50 %.

Как экономят покупатели?

 

В Великобритании существуют два основных механизма приобретения жилья. Первый называется Shared Ownership. Это когда вы выкупаете определенную долю, например 25% от общей стоимости, а оставшиеся 75% остаются в собственности владельца (условно — государства). Вы живете в этой квартире и платите скромную арендную плату. Со временем можно небольшими частями выкупить квадратные метры полностью. Деньги на четвертной взнос обычно берут в ипотеку.

Второй вариант называется Help to Buy. Действует он только для квартир в новых домах. Это когда государство дает тебе в долг 40% стоимости недвижимости на 25 лет. Первые 5 лет выплаты идут без процентов, потом начисляется небольшой процент. На остальную сумму нужно брать ипотечный кредит в банке.

В обеих схемах есть ограничения вроде максимальной стоимости недвижимости, максимального дохода, требования жить или работать в том же районе, где покупается недвижимость и так далее.

Федерация строителей жилья Великобритании объявила о программе First Dibs. Суть ее в том, что вводится трехмесячное ограничение на продажу любых новостроек стоимостью до 350 000 фунтов стерлингов иностранным гражданам. Те же, кто живет или работает в столице, получают дополнительную месячную «фору» по сравнению с прочими британцами.

Какие типы модульных домов строят в Лондоне?

 

Более 112 домов возводятся сейчас по модульной технологии в районе Люишема (Lewisham): строительные площадки есть на Эдвард-Стрит, Хоум-Парк и Мэйфилд. Общая сумма городского контракта составляет здесь 27 млн. фунтов стерлингов. Одновременно Гринвичский Совет (Greenwich) города подписал контракт на 300 млн. фунтов стерлингов на поставку в район 750 новых модульных домов.

Также известная компания Morris+, занимающаяся проектированием и строительством доступного арендного жилья, получила разрешение на строительство модульных домов в районе Баркинга и в Дагенхеме (Barking and Dagenham).

Флагман же и безусловный символ, давший толчок этому великолепному буму «строительства для людей», — жилой дом для студентов Apex House, о котором более подробно мы расскажем чуть ниже.

 

Жилой комплекс на Эдвард-стрит в Дептфорде

Что: модульный дом на 34 квартиры.

Планировка: квартиры с двумя и тремя спальнями + кухня-столовая и гостиная + терраса.

Инфраструктура: детский сад и магазины в доме, есть общий внутренний двор с игровой площадкой.

Жилой комплекс на Бери-лейн в Хертфордшире

Что: 17 модульных домов для бездомных (102 жителя).

Планировка: двухэтажные коттеджи с двумя спальнями (наверху), прихожей, кухней-столовой и гостиной (внизу), рассчитанные на проживание либо 4 взрослых, либо 2 взрослых и 2 детей.

Инфраструктура: магазины, аптеки, больницы и детские сады находятся в шаговой доступности.

Модульный дом в Чаптере, Люишем

Что: 11-этажное студенческое общежитие на 600 коек.

Планировка: жилой модуль включает три или четыре спальни с балконами и санузлами, кухню-столовую и холл; жилые модули объединены общественными пространствами.

Инфраструктура: многофункциональный внутренний двор с открытыми верандами-рекреациями и закрытыми постройками (коворкингами); на первых этажах здания оборудованы пункты питания, проката, книжный и сувенирный магазины.

Модульная высотка Apex House

Что: 29-этажная башня на 560 студенческих квартир, в том числе и для студентов с особенностями физического развития и маломобильных жильцов.

Планировка: квартира-«капсула» с отдельным санузлом, разделенная на дневную и ночную функциональные зоны; жилые ячейки сгруппированы вокруг социального ядра (холл, переговорная, ТВ-зал).

Инфраструктура: в здании запроектировано кафе, паркинг для велосипедов, автостоянка и озелененный внутренний двор для отдыха, социального взаимодействия и групповых занятий.

До недавнего времени в Британии с модульным строительством было связано несколько предубеждений. И одно из них историческое, если можно так выразиться. После немецких бомбежек, в результате которых больше всего пострадали Лондон и Ливерпуль, строительство сборного жилья имело подмоченную репутацию, — как в прямом, так и в переносном смысле. Модульные дома того времени, строившиеся в основном для семей военных, страдали повышенной сыростью. И не только. Распространение сборного жилья по всей стране было результатом принятия «Закона о жилье» 1944 года. К 1948 году в Великобритании было построено почти 160 тыс. «временных» домов стоимостью около 216 млн. фунтов стерлингов, многие из которых стоят до сих пор. Самое большое поместье находилось в Белл-Вейле (Южный Ливерпуль), где после Второй мировой войны было построено 1100 таких домов. Времена изменились, и теперь о модульном строительстве можно говорить едва ли не как о самом прогрессивном. И оно настолько отличается от обычного, что можно и впрямь заявлять, что «будущее наступило».

Будущее наступило

 

Первое, что поразило всех корреспондентов, допущенных на строительство Apex House, это отсутствие привычной строительной суеты. Или, как отмечали английские авторы, «отсутствие активности на объекте».

«Я нахожусь на объекте более часа, — писал в разгар строительства башни на Уэмбли известный английский журналист Стивен Казинс (Stiven Casins), — и за это время видел всего нескольких монтажников, работавших с мачтовыми подъемниками на фасаде, трех менеджеров участка, да два грузовика с модульными блоками».

Что неудивительно. Подвозимые автономные жилые блоки внешне напоминают транспортные контейнеры. Каждый поставляется на площадку полностью укомплектованным, включая кухню и ванную комнату, коммуникации, осветительную арматуру, выключатели, розетки, внутреннюю отделку. Здесь даже предусмотрены основания для кроватей.

«Не хватает только пухового одеяла, — шутил в прессе Рори Бергин (Rory Bergin), главный архитектор проекта, — перемещая как можно больше работ на завод, вы можете полностью контролировать качество. И нет необходимости в каких-либо последующих сделках для ввода дополнительных рабочих единиц на стройке».
Так в чем же квинтэссенция модульного строительства? Ответ прост: каркас. Каркас модульного здания представляет собой гибридную раму, состоящую из железобетонного ядра, бетонного фундамента и ряда монолитных колонн на уровне земли, которые поддерживают «передаточную» плиту на втором уровне. Передаточная плита обеспечивает вертикальную опору для всех вышеперечисленных модулей, которые уложены друг на друга. Бетонные полы в модулях действуют как «диафрагма» для поперечных нагрузок на ядро. Все несущие узлы свариваются на месте, образуя жесткую сотовую структуру. Наиболее сложные сварные швы возникают там, где четыре модуля соединяются на внешней стороне. Инженеры-специалисты фотографируют каждую деталь сварного шва для обеспечения контроля качества.

«Чтобы построить самую высокую модульную башню в Европе, потребовались всего два ключевых конструктивных нововведения, — говорит Киран Уайт (Kieran White), управляющий директор Vision Modular Systems, завода-поставщика для строительной площадки Apex House, — мы спроектировали специальное соединение между стальными модулями и железобетонным сердечником, чтобы приспособиться к дифференциальному перемещению, вызванному постепенным оседанием бетонной конструкции. Также нам пришлось разработать стальные пластины, отлить их в ядро, сформировать горизонтальную связь с модулями и допустить некоторое вертикальное перемещение».

Кроме того, каждый модуль высотки включал в себя толстые стальные угловые стойки, предназначенные для передачи вертикальных нагрузок на фундамент. Эта компоновка принципиально отличается от модулей Vision для малоэтажных зданий, которые включают вертикальные стойки на расстоянии 600 мм, предназначенные для выдерживания гораздо меньших нагрузок. При этом не только высотное модульное строительство, но и малоэтажное может похвастаться самыми передовыми строительными технологиями. В частности, авангардными энергосберегающими системами рейтинга BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method), а также рядом неоспоримых преимуществ с точки зрения нулевого углерода и экологического следа.

Девелоперы под давлением: цена ниже, качество выше

 

Дома для Гринвича производятся компанией Ideal Modular Homes. Ее основатель Люк Барнс (Luk Barnes) говорит: «В настоящее время девелоперы находятся под постоянным давлением, чтобы обеспечить доступное жилье по сниженной цене, но при этом гарантировать качество. Наша задача показать, что красиво оформленные качественные дома могут быть выстроены в два раза быстрее, чем традиционные».

В эту битву девелоперов поспешила включиться и компания «Morris+», крупнейший британский проектировщик и застройщик доступного арендного жилья. В начале 2020 года «Morris+» получила разрешение на модульное строительство в Баркинге и Дагенхеме на 56 домов, предназначенных для «жителей в диапазоне от одиноких жильцов до пар и семей». Это также социальное жилье. Однако, «Morris+» вышли за рамки простого строительства. Их район, состоящий из одно — трехэтажных домов и трех-четырехэтажных многоквартирных домов, образует улицы «нового типа». С чередующимися открытыми пространствами, начиная от частных садов, балконов и террас, до общих общественных пространств, — улицы нового типа поощряют социальные взаимодействия.

«Что поразило нас больше всего, так это понимание жителями районов того, что отношение „не-на-моем-заднем дворе“ уже не актуально. И мы очень гордимся тем, что нам удалось создать жилье, которое является продолжением характера и качеств этого сообщества, — говорит Миранда Макларен (Miranda McLaren), исполнительный директор компании „Моррис+“, — дизайн всего комплекса появился в результате тесного сотрудничества с жителями, и берет свои корни из коттеджного, первоначального стиля соседнего поместья Беконтри». И это, похоже, далеко не последнее открытие, которое готовит модульное строительство простым лондонцам.