В этой книге речь идет главным образом об Америке — основное внимание уделено теории и истории развития современного городского планирования в США. Будучи городским планировщиком, автор подкрепляет многие тезисы случаями из собственной практики. Леви также затрагивает современные проблемы планирования и рассказывает о новейших разработках в области беспилотного транспорта, экологической политики и «устойчивого развития», которому зачастую не уделяют должного внимания в других подобных книгах.

Несмотря на «американоцентричность» текстов, издание остается полезным для студентов-урбанистов вне зависимости от места работы, и именно поэтому оно так часто встречается в списках обязательной литературы в западных вузах. Фундаментальный подход Леви к городскому планированию превратил эту работу в своеобразную энциклопедию. Она структурирована очень подробно: в ней 19 глав, каждая из которых разбита на небольшие разделы. Все главы кроме первой завершаются пунктом «Краткое содержание», позволяющим закрепить прочитанный материал.

Для знакомства с изданием публикуем текст о развитии жилья, который входит в главу «Программы обновления городов и коммунального развития». Фрагмент предоставлен издательством Strelka Press.

 

Жилищный вопрос

Жилье — в широком смысле этого слова — пожалуй, является самым важным вопросом городского планирования. Использование земли под жилую застройку — самый распространенный вид землепользования в большинстве городов; во многих местах под него отведено больше земли, чем под все остальные виды вместе взятые. Во многих городах жилье и земля под ним составляют более половины базы налога на недвижимость. Немного найдется вопросов (если вообще найдется), которые волнуют людей сильнее, нежели состояние их микрорайона, поскольку именно в нем они проводят большую часть времени. Более того, часто на жилье уходит самая большая доля семейного бюджета, а дом — это самое дорогое из всего, что способно приобрести большинство граждан. Капиталовложение в дом зачастую составляет львиную долю того, что человек передает по наследству своим потомкам.

Все мы согласны, что жилищная проблема важна и требует решения, но если попросить людей ответить на вопрос, в чем она заключается, то разные люди дадут очень разные ответы. Хотя мы можем говорить о рынке жилья в стране в целом, на самом деле он распадается на тысячи отдельных рынков. Для некоторых самой большой жилищной проблемой США являются качество, количество и цена жилья, доступного американцам с низкими доходами, хотя иные экономисты утверждают, что проблема совсем не в жилье, а в распределении доходов. Если сейчас вы арендуете жилье, но хотите в будущем стать домовладельцем, до недавнего времени вы могли бы заключить, что самая большая жилищная проблема в стране — более быстрый рост цен на недвижимость по сравнению с доходами.

Если вы домовладелец средних лет, который хочет перестроить гараж в квартиру с отдельным входом для пожилого родителя, вашей самой большой проблемой может быть излишняя строгость кодов зонирования, из-за которой такая перестройка будет невозможна.

Если вы домовладелец в идиллическом городке, который быстро превращается в окраину крупного города, возможно, ваша самая большая проблема состоит в том, что вокруг вас (и слишком близко к вам) строится слишком много сооружений.

Если вы владелец хорошего пригородного дома, в котором живете уже 25 лет, возможно, вы думаете, что никакой жилищной проблемы не существует. Сейчас вы живете с комфортом, а когда выйдете на пенсию и продадите это жилье, крупный прирост капитала позволит вам с легкостью купить квартиру в неплохомкондоминиуме во Флориде.

Вы не расстроитесь, если цены на жилье вырастут, потому что чем быстрее они растут, тем богаче вы становитесь. По опыту автора, именно по этой причине домовладельцев трудно заставить переживать за дефицит жилья в процессе планирования пригородов.

В течение многих лет планировщики и другие специалисты беспокоились о слишком высоких ценах на жилье. Выражалась озабоченность по поводу доступности жилья для людей с низкими доходами. Специалисты по планированию пригородов, в том числе ваш покорный слуга, волновались о том, что цены в благополучных районах так высоки, что дети жителей этих районов не смогут позволить себе жить в тех местах, где выросли. Когда после кризиса 2008 года цены на недвижимость рухнули, тема для беспокойства изменилась. Теперь все озаботились судьбой всех тех домовладельцев, кто едва справлялся с выплатами по ипотеке. Все беспокоились о том, что, когда цены на жилье падают, люди чувствуют, что стали беднее, и тратят меньше денег — что продлевает рецессию. Теперь рост цен на дома приветствуют как знак укрепления экономики.

«Какую же роль во всей этой неразберихе по поводу подлинной сути наших жилищных проблем играет государственная политика?» — спросите вы. Ответ прост: огромную. Государственные меры часто направлены в разные стороны, поскольку разные элементы государственной политики отвечают интересам разных групп избирателей.

В 2006-м, последнем году до обвала рынка жилья, который повлек за собой рецессию, федеральное правительство потратило около 38 миллиардов долларов на жилищные субсидии малообеспеченным. Кроме того, оно недополучило 8 миллиардов долларов из-за налоговых льгот строителям дешевого жилья. (В целом налоговые преференции рассматриваются как налоговые расходы, поскольку они достигают примерно того же результата, как и прямые расходы, хотя и осуществляются путем применения статей налогового кодекса.) Безусловно, в конечном итоге такие расходы и налоговые меры можно охарактеризовать как защищающие интересы малоимущих. Однако в то же самое время федеральные налоговые расходы в связи со льготами по налогу на недвижимость, процентам по ипотечным кредитам, а также на прирост капитала при продаже жилья, занятого собственником, были в три раза выше, и эти суммы (по причинам, которые мы объясняем в главе 17) совершенно точно свидетельствуют о преференциях процветающим гражданам. Тот факт, что эти два набора мер тянут одеяло в разные стороны, не делает ни один из наборов как таковой плохим. Конечно же, помогать малоимущим улучшить жилищные условия — вполне благородное дело. Опять-таки многие скажут, что поощрять владение жильем — тоже достойная цель. Если бы федеральные меры разрабатывались в одном мозговом центре (скажем, неким мудрым и великодушным деспотом), они бы, наверное, выглядели совсем иначе и отличались бы большей последовательностью. Но эти меры родились благодаря многим людям в результате демократического политического процесса.

На местном уровне политика тоже не всегда бывает последовательной. Город может ограничивать количество земли, предназначенной для многоквартирных домов, и требовать, чтобы дома на одну семью строились на участках больше тех, которые считают необходимыми большинство планировщиков и проектировщиков. Такое отношение обычно ведет к повышению арендной платы и цен на жилье. В то же время город может выдвигать требования по справедливому зонированию, обязывающие строителей выделять определенное количество единиц жилья под покупателей или арендаторов с низкими и средними доходами. Конечно, эти меры вступают в некоторое противоречие, но они призваны угодить разным группам избирателей, а также, возможно, были придуманы в разное время. Возможно, их сущностная противоречивость не так уж очевидна гражданам-избирателям, у которых на уме много других забот помимо жилищной политики.

Наконец, какими огромными бы ни казались прямые и косвенные расходы, связанные с жильем, их затмевают расходы частных лиц в этой сфере. В 2006 году на покупку, владение и поддержание жилья американцы потратили почти 2 триллиона долларов. В грубом выражении это составляет четверть всех личных доходов после уплаты налогов на территории США. Это неизбежно ограничивает влияние правительства на жилищный вопрос.